二重三重に住民を苦しめている南海辰村建設　エピソード10（競売落札者に備えて管理組合が起こしたアクション）

エピソード１０（競売落札者に備えて管理組合が起こしたアクション）

「これから入居される方々へ」という文書が、大津京ステーションプレイス１階の掲示板に貼り出されています（以下に抜粋）。

「本件建物には安全性に関わる重大な問題があり、大覚が南海辰村建設に対して損害賠償請求の裁判を行っています。大覚から直接、当マンションの住戸を購入した方々は、その売買契約に基づいて大覚に瑕疵担保責任を求めることができ、問題のある建物を建てた南海辰村建設には不法行為責任を果たすよう求めることができます。しかし、大覚からではなく裁判所の行った競売によってマンションの区分所有権を取得した方々は、大覚に対して建物の欠陥を理由に損害賠償請求をすることができません。」

この文書をはじめとするいくつかの掲示物が営業妨害にあたるとして競売により本件マンションの３６戸を落札した不動産会社Ｔ社が掲示物撤去の仮処分申立をしたことについて、前回（エピソード９）でお伝えしました。

今回は、この文書で述べられている、「大覚から直接、当マンションの住戸を購入した既存の区分所有者」である管理組合が、強制競売を目前に控えて、「競売落札によってマンション住戸を取得する新たな区分所有者」に対処するために、管理規約の改定を行ったことについてお伝えします。

平成２６年９月、南海辰村建設が仮差押えしていた４９室の未入居住居がいよいよ競売に掛けられることになり、大津地方裁判所から競売入札の告知がありました。

公開された「期間入札の公告」に記載されている４９住戸の売却基準価額（最低落札価格）は、不動産専門家が関連資料や現地視察をもとに本件建物の状態や瑕疵の有無などを査定したうえで評価（鑑定）したものでした。未入居住居であるにも関わらず、４９住戸の不動産評価（鑑定）は常識では考えられないような破格の下落率でした。売却基準価額の平均はもともとの販売予定価格の実に２０％でした！

大津京ステーションプレイス管理組合の方々は、この不動産評価を見て、自分たちの所有するマンションの資産価値がこれほどまでに下落していることに衝撃を受け、不安と同時に憤りを感じずにはいられませんでした。

次に管理組合の方々が思ったことは、一体どんな人たちが、このような破格の値の付いたマンションを競売落札するか、不安を抱かずにはいられませんでした。

どんな人たちが新たな区分所有者となり、管理組合に加入するのか、既存の管理組合の利益に反するような言動を起こしたり、管理組合を混乱させたりするかもしれないという懸念が広がったと伺っています。

管理組合理事会は、強制競売の推移をただ手をこまねいて見ていることはできない。強制競売後に、既存の区分所有者とは立場が異なる新たな区分所有者が管理組合に加入することによって起こるであろう事態に備えて、管理組合として何か対策を講じなければならないと考えました。このような事情から、平成２６年９月末に臨時総会が開催され、管理組合が置かれている状況が組合員に説明され、競売終了後に新たな区分所有者として管理組合に加入することになる競売落札者に管理組合としてどのように対処していくべきか話し合いが行われました。

その結果、既存の組合員（弊社から直接マンション住戸を購入した住人）の地位を守るために、管理規約を改定し、次のような条文が付け加えられました。

「競売物件として取得する区分所有者は、南海辰村建設と大覚が行っている訴訟および判決による建て替え、補修に関する決議、本件マンションの瑕疵問題について管理組合が決議する内容に関しては議決権を行使することができない」

この条文が意味するところは、弊社大覚と南海辰村建設が行っている瑕疵問題訴訟について、例えば、裁判の判決を受けて本件マンションの建替え、補修について管理組合として決議するような事態になった場合、競売落札によって区分所有者となった組合員は決議に参加できないということです。

具体的に言えば、現在行われている控訴審（弊社大覚と南海辰村建設の瑕疵問題訴訟）において、建て替え相当の判決が下された場合、弊社から直接マンションを購入した既存の組合員については、建て替え費用の各住戸の割り当て分を弊社に損害賠償請求することができますが、競売落札によって区分所有者となった組合員は建て替え費用の割り当て分を実費で支払わなければなりません。

ただし、マンションを建て替えるには管理組合が建て替え決議をしなければなりません。建て替えが可能となるには、この決議において議決権の５分の４以上の賛成が必要とされます。

将来、本件マンションの建て替え決議が行われるような事態になった場合、競売落札によって区分所有者となった組合員は、建て替え費用の割り当て分を実費で支払わなければならないため、建て替えに賛成するとは考えられません。議決権の５分の４以上の賛成が得られなければ、建て替え相当の判決が下されても、実質的には建て替えが不可能になり、既存の管理組合員が安心して暮らせる安全な建物にすることができなくなります。

そのため、管理組合は、既存の区分所有者とは全く立場の異なる競売落札で区分所有者となった組合員は、瑕疵問題訴訟に関して議決権を行使することができないという条文を管理規約に付け加えることにしたのです。

そもそも、既存の組合員は弊社大覚から元々の価格でマンション住戸を購入していますが、競売落札者はその何分の一かで競売物件を落札しその金額を裁判所に納めて物件を所有することになります。

既存組合員と競売落札者では本件マンション住戸の取得方法や金額が違うばかりでなく、建物の欠陥問題に対する立場が全く異なるのです。

弊社大覚からマンション住戸を購入した既存の組合員は、６年前、専門家らによる調査により本件マンションに耐震構造上の重大な欠陥が見つかり、説明会での話し合いの後、マンション売買契約の合意解除をせず、マンションに住み続けている方々です。さらに、弊社が本件建物に重大な欠陥があるため、施工者である南海辰村建設に対し反訴を提起した後も、弊社が勝訴することを信じ、建物調査に協力をしていただいている方々です。

既存の組合員は、本件マンションを本来の価格で購入し、欠陥問題がいつか解決され、本件マンションが安全に、安心して住める建物になることを信じて、弊社と南海辰村建設の訴訟をずっと見守ってきました。

本件マンションには瑕疵や不具合が多数存在することから、最低落札価格が極めて低く評価されました。そのため、破格の落札額で３６住戸を取得し、暴利を得ようとするＴ社のような不動産業者が現れました。彼らは、「一審判決によればマンションに瑕疵はない」などと言って、多くのインターネットの賃貸物件情報サイトで入居者を募集しており、既に数件の賃貸物件に入居させています。

ところで、南海辰村建設による瑕疵が立証され、弊社が控訴審で勝訴して初めて、本件マンションは建替え、または大がかりな補修工事によって、住民にとって安全で安心して暮らせる住居に生まれ変わることができるのです。

それを阻もうと、南海辰村建設はＴ社を送り込み、「一審判決によればマンションに瑕疵はない」などと言わせて、多数の賃貸物件に入居者を住まわせることにより、多くの住民が生活しているという既成事実を作り、あたかも本件建物には瑕疵が存在しないと世間に思わせようとしているのではないかと弊社は考えています。

いずれにしても、本件マンションが破格の価格で強制競売に掛けられることになり、そのことによって、管理組合の方々が不安に陥り、管理規約の改定までせざるを得ない状況になった根本的な原因を作ったのは、他ならぬ南海辰村建設だということです。

これまでも専用サイトや本ブログにおいてお伝えしてきましたが、数々の手抜き工事や無断での減額工事（スペックダウン）が意図的に行われた結果、現在でも、次々に新たな欠陥が生じ、住民の皆さんは暗澹とした思いで暮らしています。

自らの手抜き工事によって現出させた安全性に問題のある物件を仮差押えし、強制競売に掛けることによって、二重三重にマンション住民を苦しめている南海辰村建設の責任は重大です。このような南海辰村建設の悪意に満ちた行為を決して許してはいけません。

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