もう一つの裁判～南海辰村建設の企み～　エピソード９（マンション管理組合を訴えた不動産会社Ｔ社）

エピソード９（マンション管理組合を訴えた不動産会社Ｔ社）

先日、不動産業者Ｔ社が落札した大津京ステーションプレイスの住戸へ新たな賃貸契約者が入居してきたそうです。マンション事業主である弊社大覚は平成２２年において、建物の耐震構造上に重大な問題のあることが発覚すると、住民説明会を開いて希望者にはマンション売買契約を解除し代金を返還しました。そして、以降の分譲や賃貸募集を取り止めています。その後も裁判が進む中、重大な欠陥が次々と発見されました。その後、強制競売が実施され、不動産会社Ｔ社が瑕疵のある物件を３６戸も競売落札し、瑕疵のない賃貸物件として入居させているＴ社の行為について、弊社は非常に問題ある行為だと考えています。

どうしてこのような事態に至ったのかを説明します。

平成２５年２月、第一審判決では弊社の主張していた本件建物の建替えは認められず、大阪地裁は弊社に対して南海辰村建設に残りの請負代金を支払うよう命じました。弊社はこの判決を不服として直ちに控訴したのですが、南海辰村建設は第一審の提訴と同時に、本件建物の未入居住戸４９室を仮差押えしており、第一審判決の仮執行によって、平成２６年の９月末から１０月にかけてこれらの４９室が強制競売に掛けられました。

４９室のうち３６室を落札したのが不動産会社Ｔ社です。

この４９室は本件建物の施工者である南海辰村建設から弊社が引渡しを受けていない住戸です。施主である弊社は南海辰村建設がずさんな手抜き工事に手を染めるような企業とは知りませんでした。大津京ステーションプレイスを住民にとって安全に住める建物として完成させていたならば、弊社は残りの請負代金を支払い、南海辰村建設から各住戸の鍵を受け取り、残り４９室の引渡しは完了し、弊社はこれらの住戸を分譲するという事業目的を全うできていたはずです。ところが、弊社は南海辰村建設という悪質な施工業者の罠に嵌り、あれよあれよという間に請負残代金支払いの訴訟を一方的に起こされました。その後、マンション建物に重大な欠陥があることが調査により発覚したため、弊社は南海辰村建設に対し損害賠償を求め反訴しました。

しかし、これが日本の建築裁判の現実なのでしょうか、瑕疵物件をつかまされた者（被害者大覚）が瑕疵の立証をしなければならず、それには莫大な費用、時間、労力がかかるうえに、本件のように施工業者が下請業者と共謀して手抜き工事を繰り返し行った結果、多くの瑕疵が見つかったとしても、裁判での立証が不十分であれば「建替えとまでは言えない」として、加害者である施工業者（南海辰村建設）に極めて有利な判決が言い渡されてしまうことがあるのです。

冒頭でもお伝えしましたように、先日、Ｔ社が落札した住戸へ新しい入居者が引っ越してきたそうです。

聞くところによれば、Ｔ社が落札した住戸に入居する賃借人を世話した仲介業者は「裁判（第一審）で建物に瑕疵はないという判決だったので、建物には何の問題もないと聞いています」として、Ｔ社の賃貸物件を案内しているそうです。

Ｔ社は「このマンションは何の問題もない建物である」として競売落札した本件マンションの住戸を賃貸に出し、多くのインターネットの賃貸物件情報サイトで入居者の募集をしています。既に複数の賃貸契約者が本件マンションの実情を何も知らされないまま入居していること、さらにそのような入居者が増え続けることにマンション管理組合は危機感を募らせていると聞いています。

競売落札が実施されて以降、現在に至るまでこのような状況が続いています。

競売落札後、管理組合はＴ社に対し滞納管理費、滞納修繕積立金、修繕積立一時金等を支払うよう求めました。

「エピソード７」でお伝えしましたように、Ｔ社は「区分所有者となる以前の滞納管理費、滞納修繕積立金を支払う義務はない。（Ｔ社の落札した）住戸を正常な価格で賃貸することや転売することが困難になっているのは、管理組合に妨害されているからだ」と主張し、「落札した３６住戸分の１ヶ月あたりの賃貸相当損害合計額を４２３万８千円として損害賠償を支払え」と、大津地方裁判所に管理組合を訴えています。

マンション管理組合にとって、マンション共用部を維持・管理する費用、また大規模修繕には相応の費用はどうしても必要なのですから、管理組合費や修繕積立金が未払いであれば、請求するのが当たり前です。

未入居物件４９室のうち３６室を競売落札した不動産会社Ｔ社は、これらの住戸の引渡しを事業主である弊社大覚からではなく南海辰村建設から受けました。すなわちＴ社は各住戸の鍵を南海辰村建設から直接受け取りました。

Ｔ社は落札した３６室の区分所有者になる以前の未納管理費および未納修繕積立金は「存在していない」との理由で、支払う義務はないと主張しています。
「強制競売に掛けられた４９戸の未入居住戸は施工者南海辰村建設が施主大覚に引渡しをしておらず、マンション事業主の大覚はこれらの４９戸を分譲していなかった。引渡しが完了せず、分譲もされていなかった物件に未納管理費および未納修繕積立金は存在しない」と言っているのです。

Ｔ社の言っていることを踏まえて、改めて振り返りますと、南海辰村建設から施主である弊社大覚への引き渡しは未だに完了していません。にもかかわらず南海辰村建設は「建物は完成しているので残りの請負代金を支払え」と主張し、４９戸の未入居住戸の鍵を所有し続け、突然に弊社を訴えると、今度は勝手にこれら４９戸の未入居住居を仮差押えしてきました。強制競売が実行されるまでの間、南海辰村建設が実質的にこれら４９戸の未入居住居を所有していたのです。そのような事からすれば、未納管理費、未納修繕積立金をまず支払うべきなのは南海辰村建設なのかも知れません。

平成２７年５月、管理組合は、本件マンションの瑕疵の現状、および管理組合が訴えられているという事実などを伝える目的で、マンションの出入り口、掲示板、１階ホール、掲示板、エレベータ内などマンション内の各所に以下のような掲示物を貼り出しました。その２か月後、Ｔ社はこれらの掲示物によってＴ社の落札した物件を賃貸したり転売することが妨害されているとして、大津地裁に管理組合を訴え、掲示物撤去仮処分の申し立てをしました。

①「大津京ステーションプレイス瑕疵の現状」

弊社が管理組合に提供した欠陥を示す写真、例えば屋上防水の欠陥により１４階室内に大量の雨漏りが発生した写真、水没した立体駐車場地下ピットの写真などを解説文とともに紹介した文書で、現在、事業主大覚と施工者南海辰村建設の間で瑕疵責任の所在をめぐって大阪高等裁判所で係争中であることを伝えています。

マンション内の掲示板に貼り出されている
「大津京ステーションプレイス瑕疵の現状」

②「これから入居される方々へ」

本件建物には安全性に関わる重大な問題があり、大覚が南海辰村建設に対して損害賠償請求の裁判を行っていること。

大覚から直接、当マンションンの住戸を購入した方々は、その売買契約に基づいて大覚に瑕疵担保責任を求めることができ、問題のある建物を建てた南海辰村建設には不法行為責任を果たすよう求めることができること。

しかし、大覚からではなく裁判所の行った競売によってマンションの区分所有権を取得した方々は、大覚に対して建物の欠陥を理由に損害賠償請求をすることができないことを伝えています。

③「管理組合員の皆さまへ」

当マンションの競売落札後、新たに区分所有者になった方々に対し、管理組合が滞納分の管理費と修繕積立金、そして修繕一時積立金の請求をしたところ、不動産会社Ｔ社が支払いを拒否し、大津地方裁判所に管理組合を提訴した事実を伝えています。

これらのメッセージは、まず何よりも住人（管理組合員）の方々に向けられていますが、これから本件マンションへの入居を検討しようとする方々に注意を喚起する意味合いも大きいと思われます。

例えば、防風スクリーン落下事故の後、半年も経ってから南海辰村建設は補修工事にやってきましたが、防風スクリーンを固定する金物が、支柱面より５ミリ～２０ミリ飛び出して取り付けられていました。飛び出している固定金物の切断口は鋭利な刃物のようになっており、触れればケガをするであろう非常に危険な状態になっています。欠陥の補修を行っても、南海辰村建設はいつものずさんな工事の結果、新たな欠陥を生じさせ、マンション住民を危険に晒しているのです。

マンガ「防風スクリーンのずさんな補修工事」より

さて、「エピソード７」において、Ｔ社と南海辰村建設が繋がっているのではないかとお伝えしました。両社の繋がりを窺わせるような出来事を二つ紹介します。

一つ目は、二か月ほど前のことです。当マンションの欠陥問題が合計８つのテレビ番組で続けざまに放送されました。放送内容についてテレビ局に対して激しく苦情を寄せたのが、欠陥マンションを建てた南海辰村建設だけではなく、不動産会社Ｔ社であったと、後日あるテレビ局の関係者から伺いました。しかも、送られてきた両社の苦情の内容がほとんどそっくりであったことも、そのテレビ局関係者から伺いました。未だに「瑕疵はない」と言い続ける南海辰村建設と、競売落札した住戸に瑕疵のない賃貸物件として入居させているＴ社はやはり繋がっているのではないでしょうか。

二つ目は、控訴審において、本件マンション基礎部などのコンクリート打継ぎ部が一体化しているか、弊社大覚と南海辰村建設がそれぞれ調査個所を決め、裁判官、専門委員立ち会いの下、打継ぎ部のコンクリートコアを抜いて検証することが話し合われていたときのことです。南海辰村建設側の弁護士は、「そのこと（コンクリート打継ぎ部コア抜き調査）は、マンション管理組合の承諾を得ているのですか」と弊社に質問してきました。弊社の弁護士が「なぜこの場で、そのような質問をするのですか」と問い返すと、「最近、管理組合員からの問い合わせがよくあるものですから」と南海辰村建設側の弁護士は答えました。管理組合に確認したところ、裁判官の現地見分やコンクリートコア抜き調査について管理組合に問い合わせをしてきた組合員（住人）はいないとのこと。今思えば、競売落札して新たに区分所有者となり、管理組合に加入したＴ社を使って南海辰村建設の弁護士は裁判官の現地見分を阻止したかったのかも知れません。

すなわち、基礎コンクリートの打継ぎ部が一体化しているかどうかについて、裁判官の現地見分が実施されれば、南海辰村建設にとって不利な現地見分結果となること（コンクリートが一体化していないことが明白になる）が分かっていたので、管理組合員となったＴ社を使って、裁判官の現地見分を中止させようとしていたのではないでしょうか？さらには、Ｔ社を使って管理組合を混乱させ、弊社の建物調査を妨害させ、控訴審が南海辰村建設の有利に運ぶことを目論んでいるのではないでしょうか？このように考えると、一連の出来事のつじつまがあってきます。

住む人の気持ちになって住居を建てなければならない建設会社の南海辰村建設は、下請け業者と共謀してずさんな手抜き工事を繰り返し、利益を追求した結果、住民にとって極めて危険なマンションを建てました。

同じように、住む人が安心して暮らせる住居を提供しなければならない不動産会社Ｔ社は、マンションの安全性などは顧みず、問題のある建物を破格値で落札しておきながら、何も問題がないとして賃貸に出し、ひたすら利益を追求する事において、南海辰村建設と企業体質が酷似しているのは、単なる偶然なのでしょうか。

Ｔ社による上述の掲示物撤去仮処分の申し立ては１２月になってようやく大津地裁から決定通知が届いたと管理組合の方から伺っています。

決定によれば、マンション１階の掲示板以外の場所からは、マンションの美観を損ねているとの理由で、掲示物を撤去するよう命ぜられたとのことです。言い方を変えれば、掲示板には引き続きこれらの掲示物を貼り出すことが認められたということです。すなわち、上述の①～③の文書に記されている内容は事実であり、それらを掲示することに問題はないということだそうです。

現在でも、Ｔ社と管理組合の裁判は大津地裁にて係属中です。

欠陥のある建物に住んでいること自体が住民の方々にとって大変なストレスであるのに、Ｔ社との訴訟にも対処していかなければならない管理組合の方々のことを考えますと、弊社としても心が痛みます。

しかし、ここで忘れてはならないことは、このような数々の問題（トラブル）の根本的な原因を作ったのは、他ならぬ南海辰村建設だということです。

当マンションが住民の方々にとって、一日も早く、安全に安心して生活ができるマンションになるように、弊社はいっそう南海辰村建設のずさんな工事の責任を追及していきます。

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